Przegląd elektryczny. 2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo. usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Przepisy ustawy o własności lokali1 nakładają obowiązek powołania organu reprezentacji we wszystkich tych wspólnotach, które określane są jako tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe, a więc takich, gdzie liczba lokali (zarówno wyodrębnionych, jak i niewyodrębnionych) jest większa niż trzy. Organem reprezentacji wspólnoty jest jej zarząd. Kierowanie sprawami wspólnoty i reprezentacja Podstawowymi kompetencjami zarządu wspólnoty jest ustawowe uprawnienie tak do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, jak i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Sposób wykonywania reprezentacji określony został przez ustawodawcę w art. 21 ust. 2 i rozróżnia sytuację, gdy oświadczenie woli w imieniu wspólnoty składa zarząd jednoosobowy lub wieloosobowy. Przy zarządzie wieloosobowym konieczne jest współdziałanie przynajmniej dwóch członków. Przyjmuje się przy tym, iż na podstawie art. 21 ust. 2 dopuszczalne jest ustalenie przez właścicieli lokali w drodze uchwały, że zarząd wieloosobowy będzie reprezentowany przez więcej niż dwóch członków. Wydaje się bowiem, że tak należy interpretować użyte przez ustawodawcę w powołanym przepisie sformułowanie „przynajmniej”, tj. jako równoznaczne zwrotowi „nie mniej niż”. Nie jest natomiast dopuszczalne uchwalenie, iż mimo wieloosobowego składu zarządu, będzie on miał reprezentację jednoosobową. Taki zapis uchwały podjętej przez właścicieli lokali byłby bowiem sprzeczny z przepisami prawa, a dokładniej z powołanym wyżej art. 21 ust. 1 a uchwała taka z całą pewnością podlegałaby skutecznemu zaskarżeniu w trybie art. 25 ust. 1 uwaga! Dopuszczalne jest przyjęcie przez właścicieli lokali w drodze uchwały, że zarząd wieloosobowy będzie reprezentowany przez więcej niż dwóch członków. Jak wynika z powyższego, zarząd wspólnoty ma kompetencje zarówno w stosunkach wewnętrznych wspólnoty (z czym wiąże się prawo do kierowania jej sprawami i reprezentowania wspólnoty w stosunkach z właścicielami lokali), jak i w stosunkach z osobami ważne! Zarząd wspólnoty ma kompetencje zarówno w stosunkach wewnętrznych wspólnoty (z czym wiąże się prawo do kierowania jej sprawami i reprezentowania wspólnoty w stosunkach z właścicielami lokali), jak i w stosunkach z osobami trzecimi. a) Kierowanie sprawami wspólnoty W doktrynie2 wyjaśnia się, iż przez pojęcie „kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej” należy rozumieć pozostałe – poza samą jej reprezentacją – czynności faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości wspólnej. W szczególności chodzi tu o podejmowanie rozmaitych decyzji z zakresu zarządzania i gospodarowania nieruchomością wspólną, dbałość o jej należyty stan (zwłaszcza techniczny, w tym np. podejmowanie czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji3, czy też sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej – budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego – oraz przechowywanie tej dokumentacji4), prowadzenie spraw finansowych wspólnoty (w tym ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej5), czy też realizację umów (np. o administrowanie) zawieranych z osobami trzecimi, w tym wykonawcami prac oraz dostawcami mediów itp. uwaga! Przez pojęcie „kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej” należy rozumieć pozostałe – poza samą jej reprezentacją – czynności faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości wspólnej. Kierowanie sprawami wspólnoty obejmuje również organizację i tworzenie warunków dla ­zapewnienia udziału właścicieli lokali w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej (organizacja zebrań, zbieranie głosów w drodze indywidualnej, zawiadamianie o terminie zebrań oraz treści podjętych uchwał itd.). b) Reprezentacja W zakresie przydanych zarządowi wspólnoty kompetencji związanych z reprezentacją zarząd ten może składać w imieniu wspólnoty mieszkaniowej oświadczenia woli z mocą dla niej wiążącą oraz dokonywać czynności procesowych (np. wnieść pozew do sądu o zapłatę przez właściciela lokalu zaległej zaliczki bądź pozew przeciwko wykonawcy prac remontowych na rzecz wspólnoty). Jak wyjaśnia się to w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, również celem wniesienia skargi do sądu administracyjnego zarząd wspólnoty co do zasady nie musi uzyskiwać szczególnego umocowania ze strony właścicieli lokali6. Wskazać należy tu na wyrok NSA z dnia 6 lipca 2008 w którym podkreślono, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właścicieli lokali jest chroniony przez zapewnienie udziału w danym postępowaniu wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez powołanego zarządcę bądź zarząd. Co prawda nie wyklucza to automatycznie samodzielnego udziału w danym postępowaniu poszczególnych członków wspólnoty, lecz jest to sytuacja wyjątkowa i uzależniona od wykazania przez nich własnego, indywidualnego interesu prawnego. ważne! W sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właścicieli lokali jest chroniony przez zapewnienie udziału w danym postępowaniu wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez powołanego zarządcę bądź zarząd. Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd – jak wskazano to już wyżej – może odnosić się przy tym zarówno do jej stosunków z osobami trzecimi (określanych mianem stosunków zewnętrznych), jak i do stosunków łączących ją z poszczególnymi właścicielami lokali (stanowiących stosunki wewnętrzne). W tym pierwszym przypadku uprawnienie zarządu do reprezentacji wspólnoty wobec osób trzecich wiązać się jednak musi z funkcjonowaniem samej nieruchomości wspólnej, a nie dotyczyć lokalu stanowiącego odrębną własność. Przykładowo – w orzecznictwie wskazywano wielokrotnie na problem uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia wobec sprzedawcy odrębnej własności lokalu (zwykle dewelopera) roszczeń związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w ramach rękojmi. Na tym tle ukształtowała się linia orzecznicza, zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa nie ma w takich sprawach legitymacji czynnej (a więc nie może być stroną inicjującą postępowanie sądowe w drodze wniesienia stosownego pozwu), chyba że właściciele lokali dokonaliby na jej rzecz przelewu takich roszczeń8. W praktyce z taką sytuacją aktualnie można spotkać się już często. W razie gdy zarząd nie wykonuje swoich obowiązków związanych z reprezentowaniem wspólnoty – na zasadzie wyjątku – dopuszcza się w orzecznictwie możliwość powoływania się przez członków tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych na prawo do podjęcia czynności zachowawczej na podstawie art. 209 Kodeksu cywilnego przewidującego, iż każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa9. Zaznacza się jednak, że powyższe stanowisko dotyczy wyłącznie sytuacji, w których brak podjęcia działania przez właściciela lokalu groziłby poniesieniem przez niego niepowetowanej szkody, a ustanowiony w danej wspólnocie zarząd odmówił wykonania spoczywających na nim obowiązków. Składanie oświadczeń w celu wykonania uchwał W art. 21 ust. 3 ustawodawca osobno przydał zarządowi wspólnoty kompetencję do składania oświadczeń w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali oraz na podstawie pełnomocnictwa udzielonego zarządowi, o którym mowa w art. 22 ust. 2 Jak wyjaśnia się w doktrynie – wydaje się, że sama regulacja wprowadzona przez ustawodawcę w art. 21 ust. 3 zakłóca przejrzystość całego przepisu. Odnosi się ona bowiem do kwestii bardzo szczegółowej, podczas gdy art. 21 ust. 1–2 stanowi bardzo ogólnie o prawach i obowiązkach zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a także zasadach ich realizacji. Wprowadzenie ust. 3 do art. 21 wywołuje wątpliwości interpretacyjne co do intencji takiego działania ustawodawcy. Niektórzy przedstawiciele doktryny przyjmują bowiem na tej podstawie, że mimo otwartego wyliczenia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu na gruncie art. 22 ust. 3 czynności, do których odnosi się komentowany przepis, stanowią niejako zamknięty katalog zdarzeń, w odniesieniu do których zarząd może reprezentować właścicieli lokali na podstawie pełnomocnictwa udzielonego zgodnie z art. 22 ust. 2 Według powyższego poglądu (którego nie podziela autorka niniejszego opracowania) pozostałe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – a więc te, które nie zostały wymienione wprost w przepisie art. 21 ust. 3 – muszą być dokonywane bezpośrednio przez samych właścicieli lokali. ważne! Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie pisemnej. Komentowany przepis art. 21 ust. 3 zawiera przy tym odesłanie do przepisu art. 22 ust. 2 zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie pisemnej. W razie spełnienia obu wyżej wymienionych przesłanek zarząd może więc – bez koniecznego udziału właścicieli lokali, lecz ze skutkiem prawnym w stosunku do nich – dokonać czynności przekraczających... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź Rozliczanie ciepła we wspólnocie. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia25 czerwca 2019 r., sygn. akt I ACa 810/18. W realiach niniejszej sprawy przedmiotem uchwały była nie tyle kwestia wyboru metody (wybór bowiem został dokonany ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali jeszcze przed powstaniem wspólnoty i obowiązywał Skocz do zawartości Cała aktywność Strona główna Nieruchomości Komentarze artykułów Wspólnota mieszkaniowa: Prawa i obowiązki właścicieli lokali Cała aktywność Strona główna Nieruchomości Komentarze artykułów Wspólnota mieszkaniowa: Prawa i obowiązki właścicieli lokali Do powołania zarządu uprawniony wyłącznie jest ogół członków wspólnoty mieszkaniowej, po myśli art. 20 ustawy o własności lokali. Oświadczenie zatem woli o rezygnacji z funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wymaga zakomunikowania go ogółowi członków wspólnoty lub też o ile zarząd wspólnoty jest wieloosobowy
Wywieszanie informacji o zadłużeniu właściciela mieszkania w Polsce jest często praktykowane przez wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe. Publiczne ujawnianie informacji o zadłużeniu lokalu jest zakazane, wiąże się to bowiem z przekazywaniem danych osobowych, a te podlegają ochronie prawnej i mogą je poznać tylko osoby do tego uprawnione. Osoby, które posiadają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, dążą do jego przekształcenia w odrębną własność. Czy należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT), jeżeli doszło do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności lokalu? Wówczas, gdy w określonym budynku lub budynkach usytuowanych w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, po dokonaniu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu, zostaje utworzona wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa. Zagadnienie związane z zarządzaniem nieruchomościami przez podmioty niebędące współwłaścicielami nieruchomości (czyli osoby trzecie) zostały uregulowane w ustawie 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Do ustanowienia odrębnej własności lokalu z mocy samego prawa nie potrzebne jest zawieranie jakiejkolwiek umowy. Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w ramach dokonania przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności. Właściciele lokali posiadają uprawnienie do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Zmiany udziałów można dokonać w każdym momencie poprzez zawarcie umowy przez wszystkich właścicieli lokali danej nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mieszkalnych w uchwale mogą wydać stosowną zgodę na dokonanie podziału nieruchomości gruntownej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym, a także powiązane z tym wszelkie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. W tym przypadku właściciele dokonują także określenia wysokości udziałów na nowo powstałych nieruchomościach. Dokonywanie podziałów przez wspólnotę mieszkaniową może okazać się skomplikowane z uwagi na konieczność otrzymania zgody właścicieli we wszystkich budynkach. „Odziedziczyłam wraz z bratem małą kamienicę po rodzicach, która przed wojną dzieliła się na dwa mieszkania – na każdym piętrze po jednym. Chcielibyśmy znów podzielić dom na 2 lokale, abyśmy mogli w nim zamieszkać wraz z rodzinami. Czy istnieje taka możliwość? Jeśli tak, to jakie warunki należy spełnić?” W małej wspólnocie mieszkaniowej liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, nie jest większa niż siedem, wszelkie decyzje podejmowane są w drodze porozumienia. Natomiast w przypadku dużej wspólnoty w budynku istnieje, co najmniej osiem lokali, decyzje podejmowane są w formie uchwał. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa. Nie jest do tego potrzebna ani wola jej zawiązania - jak to ma miejsce np. w przypadku spółdzielni, spółki czy stowarzyszenia - ani jakiekolwiek działanie ukierunkowane wyłącznie na jej utworzenie.
We wspólnocie mieszkaniowej mamy 9 lokali. Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej obecnych było 5-ciu właścicieli. „Za” uchwałą zagłosowały 3 osoby, „przeciw” zagłosowało 2 osoby. Oznacza to, że uchwała nie została podjęta na zebraniu, gdyż nie zagłosowała za nią większość właścicieli. Bardzo proszę o odpowiedź jak z przychodni która jest własnością kilku lekarzy utworzyć wspólnotę lokalową,jest tam m in gabinet ginekologiczny, pulmonolog, dentysta, różne inne gabinety specjalistów, w tej nieruchomości znajduje się też apteka, właściciele chcą powołać licencjonowanego zarządce nieruchomości 1. jakie są wymagane procedury i dokumenty do utworzenia takiej wspólnoty, czy wspólnotę lokalową tworzy się identycznie jak w wypadku wspólnoty mieszkaniowej? 2. czy również pobiera się jakieś opłaty czynszowe na pokrycie wody, wywozu śmieci, sprzątania , zarządcy itp 3. czy głosuje się nad uchwałami podobnie jak we wspólnocie mieszkaniowej 4. jeśli tak to czy właściciele głosują jako 1 głos, czy udziałami, albo czy jest możliwe i tak i tak? 5. czy ma jakieś znaczenie do jakiej działalności wykorzystywane są lokale właścicieli 6. Bardzo proszę o wskazanie podstawowych różnic między wspólnotą mieszkaniową, a lokalową, chodzi mi o informacje prawne, organizacyjne i podatkowe często spotykane w praktyce o wskazanie gdzie znajdę jakieś przepisy na temat wspólnoty lokalowej bardzo proszę o pomoc i odpowiedzi, zwłaszcza na pytanie 1!!
Wspólnota nie odwołuje się i powstaje jeden wielki lokal niemieszkalny. Mijają 2 lata i wspólnota na wniosek innych właścicieli lokali wnosi o unieważnienie pozwolenia. Sprawa idzie oczywiście instancję wyżej i wojewoda stwierdza nieważność pozwolenia na budowę.
Pytanie: Duża wspólnota 35 lokali. Budynek ogrzewany jest z kotłowni wspólnej paliwem stałym. Wspólnota Mieszkaniowa ponosi duże koszty z tytułu stale rosnących cen węgla. Niestety w tej miejscowości nie ma dostępu do gazu (choć jak wiadomo ceny gazu też poszły w górę). Wspólnota analizuje też możliwość i warunki przejścia na ogrzewanie elektryczne, gdyż tylko takie prawdopodobnie wchodziło by w grę. Co w przypadku, gdyby kilku właścicieli (2 bądź 3 - takie informacje do nas docierają) chciałoby odłączyć się od ogrzewania wspólnego budynku tj. kotłowni wspólnej? Co radzi ekspert? Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia r. o własności lokali ( Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: UWL) właściciel ponosi nie tylko wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, lecz jest także obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się zaś w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Ustalenie wysokości, jak też zasad pokrywania opłat z tytułu kosztów zarządu winno nastąpić zaś w uchwale właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę mieszkaniową, stosownie do art. 22 ust. 2 pkt 3 UWL. Co do zasady zaś, właściciel/zarządca budynku, w którym jest kotłownia lokalna, jako opłatę za ciepło do ogrzewania może przyjmować tylko koszty zakupu paliwa i energii elektrycznej niezbędnej do obsługi kotłowni. Tylko te koszty zarządca budynku powinien zatem dzielić pomiędzy lokatorów w postaci opłat za centralne ogrzewanie (art. 45a ust. 5 ustawy z dnia r. Prawo energetyczne; Dz. U. z 2021 r., poz. 716 ze zm.). Celem przy tym uniknięcia wątpliwości, zasady naliczania i rozliczania np. kosztów ogrzewania ze wspólnej kotłowni winny zostać określone w uchwale wspólnoty, w drodze np. załączonego do uchwały regulaminu rozliczania kosztów ogrzewania. W sytuacji natomiast zainstalowania indywidualnych podzielników ciepła sytuacja wydaje się klarowna – opłaty naliczane są bowiem wówczas wg rzeczywistego zużycia. Zwrócić bowiem należy uwagę, iż zgodnie z §121 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. z 2019 r., poz. 1065) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej należy stosować urządzenia do pomiaru ilości ciepła lub paliwa zużywanego do przygotowania ciepłej wody. Stosownie zaś np. do §135 ust. 3 w/w rozporządzenia, w przypadku zasilania instalacji ogrzewczej wodnej z kotłowni w budynku mającym więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy należy zastosować następujące urządzenia służące do rozliczania kosztów zużytego ciepła: urządzenie do pomiaru ilości zużytego paliwa w kotłowni; urządzenia umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku. Co istotne, w razie braku zmiany systemu ogrzewania dla całego budynku oraz indywidualnych lokali, a więc braku rezygnacji przez wspólnotę z ogrzewania z kotłowni, za nieskuteczne uznać należy podejmowanie przez właścicieli indywidualnych lokali prób samodzielnego „odłączenia” się od stosowanego systemu ogrzewania i np. zamontowanie samodzielnie ogrzewania gazowego lub nawet wyłączenie w lokalu grzejników zasilanych ciepłem z kotłowni. Tego rodzaju działanie nie wpłynie bowiem na brak możliwości obciążania takiego właściciela kosztami zarzutu nieruchomości wspólną, w tym z tytułu dostaw energii cieplnej. Jak wyjaśnił to bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia r. (I NSNc 51/19), grzejnik nie jest jedynym źródłem ciepła w lokalu mieszkalnym. Cechą zaś charakterystyczną instalacji centralnego ogrzewania – w szczególności w budynkach z okresu lat 70. i 80. - jest to, że część tej instalacji jest wspólna dla wielu mieszkań i dostarcza do nich ciepło poza głównym źródłem ciepła dla lokatora, jakim są grzejniki w jego mieszkaniu. Nawet więc w razie zakręcenia zaworów termostatycznych przez lokatora, jego lokal nadal będzie ogrzewany ciepłem z sąsiednich lokali. Pomimo zatem nawet świadomej rezygnacji przez właściciela lokalu z ogrzewania jego mieszkania poprzez zakręcenie grzejników, właściciel taki korzystać w dalszym ciągu będzie z ciepła dostarczanego przez nieopomiarowaną część instalacji przez sąsiednie, ogrzewane pomieszczenia. Ciepło dostarczane do lokalu w taki sposób nie jest zaś zwolnione od opłaty, stąd też wspólnota będzie miała jak najbardziej prawo oczekiwać od takiego właściciela partycypacji w kosztach tego ciepła.
Odp.: Uchwała - fundusz remontowy. właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. Przykładowej 1 w Gdańsku. Działając na podstawie art. 23 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku ( tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm. ) właściciele lokali w nieruchomości położonej w
Kwoty stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości nad kosztami faktycznie poniesionymi, przeznaczone do zwrotu właścicielom lokali nie stanowią dochodu w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zatem nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem*. * Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 października 2020 r. (sygn. akt.: Wątpliwości wspólnoty Z rocznego sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej na dzień 31 grudnia 2019 roku wynika, że różnica pomiędzy przychodami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością a kosztami zarządu nieruchomością (wynik finansowy brutto) wyniosła 8145,02 zł. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której postanowiono, że nadwyżka z rozliczenia zaliczek i kosztów utrzymania części wspólnej tj. z bieżącej eksploatacji i technicznego utrzymania budynku w 2019 roku zostanie zwrócona właścicielom w częściach przypadających do ich udziału w nieruchomości, a wykonanie uchwały powierza się zarządowi wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa zamierza więc dokonać właścicielom lokali stosownych wypłat przypadających na nich części wniesionych zaliczek. Wspólnota mieszkaniowa dokonuje jedynie rozliczenia zaliczkowych wpłat dokonanych przez jej członków na poczet ustalonych potencjalnych zobowiązań z tytułów wskazanych uprzednio w przyjętym przez nią planie gospodarczym. W ramach omawianej wspólnoty mieszkaniowej funkcjonuje 91 lokali. Formalnie planowany zwrot zaliczek będzie dotyczył także właściciela lokalu użytkowego. Wspólnota miała wątpliwości, czy dokonując zwrotu właścicielom lokali części wniesionych przez nich zaliczek (nadpłat) dotyczących utrzymania nieruchomości wspólnej, korzysta ze zwolnienia przedmiotowego w podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ kwota ta była nienależna?POLECAMY W jej opinii, w tej sytuacji nadwyżka, która powstała z rozliczenia zaliczek i kosztów utrzymania części wspólnej, tj. z bieżącej eksploatacji i technicznego utrzymania budynku a przeznaczona do zwrotu właścicielom lokali, nie generuje dochodu w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym. Rozliczenie przez wspólnotę wydatków właściciela lokalu Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, nie posiada własnego majątku, zarządza jednak majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej na podstawie ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali prowadzi ewidencję pozaksięgową dla nieruchomości, w której rozliczane są w rocznym okresie sprawozdawczym: koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczki uiszczane na pokrycie tych kosztów, a także rozliczenia z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu nie tylko ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, ale jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości i wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wysokość miesięcznych zaliczek obciążających właścicieli lokali jest ustalana szacunkowo jako iloczyn przewidywanych całkowitych kosztów zarządu nieruchomością wspólną w danym roku kalendarzowym oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej przysługującego danym właścicielom podzielonych na 12 (miesięcy). Szacunkowy charakter ustalania zaliczek powoduje, że może się pojawić zarówno nadwyżka, jak i niedopłata w zależności od szeregu różnych okoliczności niezależnych od wspólnoty mieszkaniowej (wahanie cen usług zewnętrznych, zużycia mediów itd.). Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielem lokalu wszystkich wpłaconych przez niego zaliczek poprzez porównanie na ostatni dzień roku kalendarzowego sumy należnych zaliczek od danego właściciela z rzeczywistymi kosztami na niego przypadającymi. Po to także prowadzi się kartoteki poszczególnych lokali. ważne! Różnica pomiędzy wpłaconymi przez właścicieli lokali zaliczkami a rzeczywistymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi dochodu wspólnoty mieszkaniowej, tylko powinna być zwrócona właścicielom lokali, dlatego że środki pieniężne wpłacone jako zaliczki przez właścicieli lokali stanowią ich własność do czasu ostatecznego (rzeczywistego) rozliczenia. Różnica pomiędzy wpłaconymi przez właścicieli lokali zaliczkami a rzeczywistymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi dochodu wspólnoty mieszkaniowej, tylko powinna być zwrócona właścicielom lokali, dlatego że środki pieniężne wpłacone jako zaliczki przez właścicieli lokali stanowią ich własność do czasu ostatecznego (rzeczywistego) rozliczenia. W omawianej sprawie wspólnota mieszkaniowa nie wykonuje obowiązków płatnika, dlatego że zwracana nadwyżka dokonanych wpłat zaliczkowych nie stanowi świadczeń powodujących powstanie po stronie osób otrzymujących taki zwrot przychodów podlegających opodatkowaniu. Dotychczasowe stanowisko organów podatkowych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 31 października 2018 roku (sygn. akt: uznał, że nadwyżka powstała po dokonaniu rozliczenia nie stanowi dochodu wspólnoty, ponieważ wspólnota ma obowiązek rozliczyć zaliczki i albo wezwać właściciela lokalu do dopłaty, albo jest zobowiązana dokonać zwrotu nadpłaty właścicielom. Ponadto zaliczki wpłacone wspólnocie do momentu ich rozliczenia traktowane są jako własność właścicieli lokali i ich zwrot jest czynnością fizyczną. Zwrot części zaliczki nie zwalnia ze zobowiązania ani nie stanowi dochodu. Zwrot nadpłaconych zaliczek właścicielowi jest korektą uzyskanych uprzednio przychodów. Kwota stanowiąca nadwyżkę zaliczek wniesionych przez właściciela lokalu na utrzymanie nieruchomości wspólnej i koszty mediów, pozostała z dokonanego rozliczenia, a przeznaczona jemu do zwrotu, nie stanowi przychodu podatkowego, dlatego też nie generuje dochodu w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – nie może więc odnosić się do niej zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy. Stanowisko organu podatkowego Organ podatkowy uznał stanowisko wspólnoty za prawidłowe. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Należy zaznaczyć, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada jednak osobowości prawnej. Tworzą ją generalnie zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku, tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane stanowią własność właściciela. Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. Dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Przepis art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera legalnej definicji przychodu, precyzuje tylko – przez przykładowe wyliczenie – rodzaje przychodów. Podatek dochodowy od osób prawnych posiada cechy podatku powszechnego, tj. podatku, który jest ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem – jako źródłem dochodu – jest tylko ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Poza tym musi mieć charakter definitywny (dokonany) i mierzalny. Ponadto, użyty w art. 12 ust. 1 zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów stanowi katalog otwarty, natomiast zawarte w tym przepisie okoliczności określające przychody mają charakter przykładowy. Dochody wolne od podatku Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Aby dochód podmiotów, o których mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być łącznie spełnione następujące warunki, a mianowicie: dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, dochody muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. ważne! Opodatkowaniu podatkiem dochodowy... Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów Co zyskasz, kupując prenumeratę? 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota" Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej ...i wiele więcej! Sprawdź
J8glcMb. 295 7 436 163 480 417 224 8 285

wspólnota mieszkaniowa forum właścicieli lokali